Tomtefeste og servitutter – adgang til endringer

For mange feste- og servituttforhold gjør samfunnsutviklingen i mange tilfeller det aktuelt å endre bruken. I hvilken grad kan festeren/servitutthaveren kreve dette, og i hvilken grad kan grunneier motsette seg dette?

1.         Med tomtefeste forstås leie av grunn til hus som festeren (leieren) har eller får på en tomt. Med servitutter forstås særretter over fremmed fast eiendom til bruk eller andre utnyttelsesformål (positive servitutter) eller rett til å forby bestemte typer virksomheter, bruk eller tilstander (negative servitutter).

Festeforhold reguleres av tomtefesteloven av 1975 med senere endringer, og servitutter av servituttloven av 1968 med senere endringer.

2.         Ved feste av tomt til boligformål eller fritidshus, oppstår vanligvis ikke slike problemer. Lovens hovedregel er at festeren i slike tilfeller får samme fysiske råderett over tomten som en eier ville hatt, med mindre annet er direkte avtalt. Spørsmålet er mer aktuelt ved feste av tomt til annet enn bolighus og fritidshus. I disse tilfeller har festeren rett til å bruke tomten i samsvar med formålet med festet, ”slik tida og tilhøva krev”. Denne retten må ikke utnyttes slik at det blir unødvendig til skade eller ulempe for bruken av tomten etter at festet er avviklet.

Servituttloven har et noe annet system for regulering av slike forhold. Dels bestemmer loven at ingen av partene i servituttforholdet må bruke sin råderett over eiendommen slik at det urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe for den andre. I dette ligger det en åpning for en viss utvikling over tid. Et klassisk eksempel er at rett til atkomst over en eiendom med hest og vogn etter omstendighetene ikke er til hinder for atkomst med motorkjøretøy. Poenget er at en servitutt i en viss grad følger samfunnsutviklingen på området.

Loven har også bestemmelser om såkalt omskiping, eller omdannelse, av servitutter. Det åpnes for at hver av partene kan kreve at bruken enten flyttes eller blir nærmere fastlagt eller rettsforholdet omdannes på annen måte dersom ingen avgjørende grunn taler mot dette og forutsatt at omkostningen med dette bæres av vedkommende part og den nye ordning er minst like god for motparten som tidligere. Slik omdanning kan i visse tilfeller også kreves selv om det er til ulempe for motparten, men da slik at den som lider skade skal kompenseres for dette. Loven gir også adgang til å kreve servitutter avskaffet i visse tilfeller mot kompensasjon overfor den annen part.

3.         Hvor langt rettene til endret bruk går i de enkelte lover, vil måtte avgjøres konkret. Når det gjelder omdannelse av servitutter, har man en lang rekke konkrete avgjørelser på dette. Domsmaterialet er mer sparsomt når det gjelder tomtefeste, men i en nylig avsagt høyesterettsdom ble en festerett for oppføring av damvokterbolig i forbindelse med fløting ikke ansett å gi festeren rett til å benytte boligen til turistformål. Endringen i bruk må derfor antas hele tiden å ta utgangspunkt i det opprinnelige formål for denne, med de tilpasninger som tiden krever.

***
Det foranstående er bare skrevet som generelle retningslinjer og enkelttilfeller forutsetter derfor en nærmere konkret vurdering.