Lov om husleieavtaler

Stortinget har vedtatt en ny lov om husleieavtaler som trådte i kraft 01.01.2000 (lov 26.03.99 nr. 17) http://www.lovdata.no/all/nl-19990326-017.html

Loven avløser den tidligere husleielov av 1939 med senere endringer, og formålet var å lage en ny lov tilpasset samfunnsutviklingen i den mellomliggende periode som blant annet har medført at det er en langt større andel av boligmassen som er selveiet. Lovgiveren har lagt vekt på å beholde et sterkt oppsigelsesvern for leietakere, dog ikke så sterkt at utleiere kvier seg for å leie ut boliger som man har sett enkelte tendenser til.

Samtidig innebærer den nye loven en gradvis avvikling av bestemmelsene om husleieregulering med aktiv regulering fra myndighetenes side, men loven opprettholder en prøvelsesadgang for domstolene hvorvidt en husleie er rimelig, jfr. nedenfor.

a)         Lovens kap. 1 angir virkeområdet for loven. Loven gjelder for leie av bolig og lokaler. Med bolig menes i denne sammenheng alt fra utleie av en ett-roms hybel med deling av fasiliteter med utleieren, hybelleiligheter til separate leiligheter og eneboliger, foruten lokaler av enhver art.

Loven inneholder en viktig bestemmelse om at den ikke kan fravikes til skade for leietakeren med mindre det fremgår av loven. For utleie av lokaler kan den likevel i utgangspunktet fravikes med en del begrensninger. Dette innebærer at man ved inngåelse av husleieavtaler som utleier bør være oppdatert på de rettsregler som gjelder.


b)         Lovens kap. 2 gjelder overlevering og krav til husrommet. Hovedregelen er at utleieren skal stille husrommet med tilbehør til disposisjon for leieren til avtalt tid og husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen og dersom intet er fastsatt om dette, ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

Loven inneholder nærmere bestemmelser om rettsvirkningene dersom det er gitt uriktige eller manglende opplysninger om husrommet, og mangler ved husrommet, reklamasjonsfrister, krav på retting av mangel, avslag i husleien, heving av leieavtalen og erstatning som leieren kan kreve, leierens rett til å holde tilbake husleie som er prinsipielt nytt i den nye loven, og visse bestemmelser om rettsmangler og offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger.


c)         Kap. 3 regulerer leien og andre ytelser og sier som hovedregel at leien skal fastsettes til et bestemt beløp, dog slik at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig etter bruken. I mangel av avtale skal leien settes til ”markedsleie”.

Husleien kan kreves betalt forskuddsvis for hver måned eller annen avtalt betalingstermin. Utleieren kan i prinsippet gi anvisning om overføringsmåten av leien, dog slik at leieren alltid har rett til å betale leie gjennom bank, og leieren plikter heller ikke å overføre leien til utlandet.

I tillegg til leien kan det avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skade på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp. Dette er oppad begrenset til summen av 6 måneders leie. Beløpet skal settes på særskilt konto med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon og ingen av partene kan disponere over beløpet så lenge leieforholdet varer. Opptjente renter kan leieren kreve utbetalt fra finanssituasjonen. Etter leieforholdets opphør er det oppstilt visse nærmere regler om hvorledes det deponerte beløp skal utbetales. For det første kan partene kreve utbetaling i samsvar med den annens parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

d)         Lovens kap. 4 regulerer det såkalte leieprisvern. Det kan generelt ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidpunktet ved ny utleie av lignende husrom på lignende avtalevilkår. Loven inneholder en generell adgang til indeksregulering av leien, samt såkalt tilpasning til gjengs leie dersom leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring enn indeksregulering av leien. Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag med mindre betaleren selv i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevet.

Kapittelet inneholder hjemmel for myndighetene for å fastsette leiestopp og maksimalsatser for leier innenfor visse rammer.

Reglene i dette kapittel erstatter for vesentlige deler Lov om husleieregulering av

7. juli 1967.


e)         Kap. 5 dekker partenes plikter i leietiden og innebærer i det vesentlige en videreføring av dagens regler. De inneholder bestemmelser om leierens bruk, ro og orden, vedlikehold av husrommet, forandringer i husrom og på eiendommen for øvrig, skade på husrommet, utleierens adgang til husrommet, leierens krav på grunn av mangler som oppstår i leietiden og leierens erstatningsansvar.

f)          Beboerrepresentasjon ved visse boligleieforhold er nærmere omhandlet i kap. 6. Dette hjemler leietakere i hus der utleieren har utleid flere enn fire boliger enn rett til å velge en tillitsvalgt blant leierne som skal ivareta leiernes interesser overfor utleieren og i denne forbindelse kan kreve å drøfte alle spørsmål av betydning for boligleierne i huset. Utleieren har en informasjonsplikt overfor den tillitsvalgte.

g)         I kap. 7 er det gitt nærmere bestemmelser om opptak i husstand og fremleie. Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rent opp- eller nedstigende linje, og fosterbarn. Opptak av andre personer krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes ved saklig grunn.

Den alminnelige regel om fremleier er at leieren ikke har adgang til å fremleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren. Dog har leieren som selv skal bo i boligen i utgangspunktet anledning til å fremleie en del av boligen. Tilsvarende gjelder ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Ytterligere tilsvarende gjelder fremleie ved tidsbestemte leieavtaler hvor leieren i utgangspunktet har en fremleierett for resten av leietiden forutsatt godkjenning fra utleieren.

Kapittelet inneholder videre bestemmelse om godkjenning ved passivitet, samt regler om fremleieren stilling ved oppsigelse av hovedleieavtalen.

h)         Kap. 8 omfatter personskifte eller m.a.o. anledningen til å overføre leieretten til andre. Hovedregelen er at leieren ikke har adgang til å overføre sine rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren. Ved leierens død har likevel følgende personer rett til å tre inn i leieavtalen:

-          ektefeller som bor i boligen,

-          leierens slektninger i rent nedstigende linje som hadde felles husstand med leieren i de siste seks måneder før dødsfallet og

-          andre som ved dødsfallet hadde felles husstand med leieren forutsatt at de fyller vilkårene i Hustandsfellesskapslovens § 1.

Av disse har gjenlevende ektefelle fortrinnsrett til å tre inn i avtalen.

Tilsvarende har den andre ektefellen rett til ved samlivsbrudd å tre inn i leieavtalen dersom leieren fraflytter boligen.

Når det gjelder overføring av leierett til lokale, foreligger det en slik anledning i forbindelse med en overføring av den virksomhet som drives i lokalet.

Ved eierskiftet av den faste eiendom kan utleieren overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen.

i)          Regler om leieforholdets varighet og opphør finner vi i kap. 9. Her er det gjort en del prinsipielle nyendringer. Det er nå ikke anledning til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år, dog ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig og utleieren bor i samme hus. Tidsbegrensningsreglene gjelder likevel ikke dersom utleieren selv eller noen som hører til husstanden skal benytte husrommet som bolig, eller utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. I så fall skal leieren ved avtaleinngåelsen gjøres kjent med grunnen for tidsbegrensningen.

En tidsubestemt leieavtale kan alltids sies opp av leieren, og av utleieren dersom husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrom må fravikes, leieren har misligholdt leieavtalen, eller det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Oppsigelsesfristen skal som utgangspunkt være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned, med unntak for visse typer beboelsesrom eller lokaler.

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig og begrunnet. Vider skal oppsigelsen også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven. En oppsigelse som ikke fyller disse krav er ugyldig.

Det er visse unntak for leie av enkelte beboelsesrom der leieren har adgang til en annens bolig, altså hva som normalt betegnes som hybler i eksisterende boliger.

Leieren kan innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt, protestere skriftlig til utleieren mot oppsigelsen. I så fall faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut. Denne regel er ny i den nye husleielov. Tidligere var det leieren som hadde den såkalte søksmålsbyrde.

Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og skal sette den til side dersom retten ut fra en vurdering fra begge parters forhold, finner at oppsigelsen vil virke urimelig. Dette kan dog ikke skje dersom det foreligger vesentlig mislighold fra leierens side.

Utleieren har hevningsrett på grunn av vesentlig mislighold dersom:

-          leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfyller andre krav som reiser seg av leieavtalen,

-          leieren tross skriftlige advarsler fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,

-          leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlige advarsler fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,

-          leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til annet formål enn avtalt og tross skriftlige advarsler fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,

-          leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.

En hevning skal være skriftlig og grunnen til å heve leieavtalen skal oppgis.

j)          I kap. 10 er inntatt bestemmelser om tilbakelevering av husrommet ved leieforholdets opphør. Leietakeren plikter i denne forbindelse i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet. Ved opphør av leieforholdet skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleiernes disposisjon. Om ikke annet er avtalt, regnes tilbakelevering for sent når utleieren har fått nøkler, og ellers uhindret adkomst til husrommet. Husrom med tilbehør skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtagelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre. Fast inventar som leieren har brakt inn i husrommet, tilfaller utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap.

Dersom husrommet ikke stilles til utleierens disposisjon ved leieforholdets opphør, kan utleieren kreve vederlag tilsvarende avtalt leie inntil leierens bruk opphører, samt kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring dersom husrommet er i dårligere stand enn hva som var avtalt. Utleieren kan også kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold innenfor visse grenser.

Dersom leieren med utleierens samtykke har gjort vesentlige forbedringer i husrommet, kan leieren tilsvarende kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringene, med mindre annet blir avtalt og samtykke blir gitt.

k)         Det er inntatt særregler for visse boligleieforhold i kap. 11. Dette gjelder bolig for personer med spesielle boligbehov av varig karakter og av midlertidig karakter, tjenesteboliger, samt utleie av egen bolig. Ved sistnevnte er det verdt å merke seg at bestemmelsene om fremleie som nevnt foran, ikke gjelder. Det er m.a.o. ingen alminnelig fremleierett i slike tilfeller.

l)          I lovens kap. 12 er inntatt prosessuelle bestemmelser. Det er nå innført bestemmelse om en takstnemnd som kan avgjøre tvister om hva som er markedsleie eller gjengs leie som nevnt foran under punktene c og d foran.

Kapittelet inneholder for øvrig bestemmelser om midlertidig bruksrett i visse tilfeller, foregrepet tvangskraft i oppsigelsessaker, samt bestemmelser som hjemler adgang til å opprette husleietvistutvalg.

m)        Avslutningsvis inneholder loven i kap. 13 omfattende overgangsbestemmelser. Hovedregelen er at loven gjelder fullt ut for leieavtaler som er inngått etter lovens ikrafttredelse, men den har mer detaljerte bestemmelser for tidsubestemte og tidsbestemte leieforhold inngått før lovens ikrafttredelse.

Samtidig gjøres det diverse endringer i øvrige lovbestemmelser, hvor

Husleiereguleringslovens bestemmelser i det vesentlige erstattes av Husleieloven. og Husleiereguleringsloven oppheves også ti år etter ikrafttredelse av Husleieloven.

I mellomtiden kan det foretas en gradvis opptrapping av leiene, spesielt for førkrigsboliger i Oslo og Trondheim.